Compre imóvel em leilão sabendo o que está arrematando
Antes do lance, analisamos o edital, a matrícula e o processo para mostrar dívidas, ônus, prazos e custos. Você decide com informação, em leilões judiciais e extrajudiciais.
Enviar o edital para análise- OAB/DF 45.229
- Leilões judiciais e extrajudiciais
- Atendimento online em todo o Brasil
O que pode dar errado num leilão
Preço abaixo do mercado chama atenção. O que decide se o negócio faz sentido está no edital e nos documentos.
Dívidas de IPTU e condomínio
Quem paga depende do tipo de leilão, do que diz o edital e da lei aplicável.
Imóvel ocupado
O antigo dono ou um inquilino pode estar no imóvel, e a desocupação segue um procedimento próprio.
Ônus na matrícula
Penhoras, hipotecas e outros registros precisam ser identificados antes do lance.
Falhas no procedimento
Falta de intimação, preço vil ou outro vício pode levar à discussão da arrematação na Justiça.
Custos além do lance
Comissão do leiloeiro, ITBI, registro e eventuais dívidas entram na conta final.
Regras de pagamento e prazo
Cada edital define forma, prazo e condições. O descumprimento pode gerar perda de valores.
Acompanhamento do edital ao registro
- Leitura completa do edital: regras, prazos, forma de pagamento e responsabilidades
- Análise da matrícula atualizada: ônus, penhoras, hipotecas e averbações
- Consulta ao processo judicial ou ao procedimento extrajudicial
- Levantamento de dívidas conhecidas e do custo total estimado da aquisição
- Parecer objetivo sobre os pontos de atenção do imóvel
- Orientação sobre cadastro e habilitação na plataforma do leiloeiro
- Esclarecimento das regras de 1º e 2º leilão e do lance mínimo
- Apoio na proposta de pagamento parcelado, quando o edital ou a lei admitir
- Revisão do auto de arrematação e dos comprovantes
- Acompanhamento até a expedição da carta de arrematação ou da escritura
- Orientação sobre ITBI e registro no cartório de imóveis
- Medidas para imissão ou reintegração na posse, quando o imóvel estiver ocupado
- Defesa da arrematação se houver questionamento judicial
- Pedidos relacionados a dívidas anteriores, quando cabíveis
Do primeiro contato ao registro
Envie o edital
Mande pelo WhatsApp o link ou o PDF do edital e conte seu objetivo: investir ou morar.
Receba a análise
Verificamos edital, matrícula e processo e apresentamos os riscos, os custos e os pontos de atenção.
Decida e participe
Com a análise em mãos, você decide se vai dar o lance. Se for, orientamos cada etapa do leilão.
Regularize e tome posse
Acompanhamos a documentação, o registro em seu nome e as medidas para a posse do imóvel.
Leilão judicial × leilão extrajudicial
| Leilão judicial | Leilão extrajudicial (alienação fiduciária) | |
|---|---|---|
| Base legal | Código de Processo Civil (arts. 879 a 903) | Lei 9.514/1997 (arts. 26 a 30) |
| Quem conduz | Leiloeiro designado pelo juiz, dentro de um processo | Leiloeiro contratado pelo credor (banco ou instituição financeira), sem processo judicial |
| 1º e 2º leilão / lance mínimo | O edital fixa o preço mínimo. Não se aceita preço vil: abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo fixado, abaixo de 50% da avaliação | 1º leilão: lance mínimo pelo valor do imóvel previsto no contrato. 2º leilão: referência é o valor da dívida e encargos, com regras específicas conforme o tipo de financiamento |
| Pagamento | À vista, salvo decisão judicial diversa. A lei admite proposta de pagamento parcelado, com entrada mínima de 25% | Conforme as condições do edital publicado pelo credor |
| Posse / desocupação | Carta de arrematação e mandado de imissão na posse | Reintegração de posse, com liminar para desocupação no prazo previsto em lei |
| Anulação | Pode ser questionada por preço vil ou outro vício, no prazo legal ou por ação autônoma | Ações sobre contrato ou procedimento, em regra, não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, salvo a falta de notificação do devedor |
Resumo informativo. As regras concretas dependem do edital e da análise de cada caso.
O que analisamos antes do seu lance
- Edital completo: modalidade, datas, lance mínimo e condições de pagamento
- Matrícula atualizada: proprietário, ônus, penhoras e averbações
- Processo judicial ou procedimento extrajudicial de origem
- Intimações exigidas por lei ao devedor e a terceiros
- Dívidas de IPTU e condomínio e quem responde por elas segundo o edital e a lei
- Ocupação do imóvel e caminho para a posse
- Recursos, ações ou processos pendentes sobre o imóvel
- Custo total: lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro e despesas
- Regras de parcelamento ou financiamento, quando houver
- Coerência entre edital, matrícula e descrição do imóvel
Seu imóvel vai a leilão?
Se o seu imóvel foi dado em garantia de um financiamento ou está penhorado em um processo, a lei prevê etapas, prazos e direitos que precisam ser respeitados. Entender em que fase o procedimento está ajuda a avaliar as opções disponíveis.
- Prazo para pagar: na alienação fiduciária, o devedor é intimado para quitar as parcelas em atraso e os encargos antes da consolidação da propriedade pelo credor.
- Direito de preferência: após a consolidação e até o segundo leilão, a lei assegura ao devedor a preferência para recomprar o imóvel, pagando o valor da dívida e as despesas previstas.
- Intimações e comunicações: a lei exige intimação do devedor e comunicação das datas dos leilões. A verificação desses atos é parte da análise.
- Valor que sobrar: se o imóvel for vendido por valor maior que a dívida e os encargos, a diferença deve ser entregue ao antigo proprietário.
Kelli Monteiro de Araujo
Advogada inscrita na OAB/DF sob o nº 45.229, pós-graduada em Direito Civil e Processo Civil pelo IMAG-DF e em Direito Tributário. Atua em Direito Imobiliário, Família e Sucessões.
Atende presencialmente em Águas Claras, Brasília/DF, e online em todo o Brasil.
Falar com a advogadaPerguntas frequentes
Posso comprar imóvel de leilão fora do DF?
Sim. Muitos leilões são eletrônicos, e a análise do edital, da matrícula e do processo pode ser feita a distância. Para imóveis em outros estados, avaliamos caso a caso a necessidade de vistoria ou de providências locais.
Quem paga as dívidas de IPTU e condomínio?
Depende do tipo de leilão, do edital e da natureza da dívida. Nos leilões judiciais, o STJ fixou que é inválida a regra de edital que transfere ao arrematante tributos já incidentes sobre o imóvel antes da alienação. Para condomínio e para leilões extrajudiciais, a resposta depende do edital e da análise do caso.
E se o imóvel estiver ocupado?
A ocupação não impede a compra, mas exige um procedimento para a desocupação. No leilão judicial, usa-se o mandado de imissão na posse; no extrajudicial, a lei prevê ação de reintegração de posse com pedido de liminar.
Um leilão pode ser anulado?
Pode ser questionado, por exemplo, por preço vil, falta de intimação ou outro vício. Por isso verificamos o procedimento antes do lance. A lei também prevê hipóteses em que o arrematante pode desistir e receber de volta o depósito, como a existência de ônus não mencionado no edital.
Posso financiar ou parcelar?
No leilão judicial, a lei permite proposta de pagamento parcelado, com pelo menos 25% à vista e o saldo garantido por hipoteca do próprio imóvel. Nos leilões extrajudiciais, as condições dependem do edital de cada instituição.
Qual a diferença entre 1º e 2º leilão?
No 1º leilão, o lance mínimo costuma ter como referência a avaliação ou o valor do imóvel no contrato. No 2º, o mínimo pode ser menor, conforme o edital e a lei aplicável a cada modalidade.
Quanto tempo leva para ter a posse?
Não há prazo único. Depende da modalidade do leilão, de o imóvel estar livre ou ocupado e do andamento dos atos no cartório ou na Justiça. Na análise, indicamos as etapas previstas para o seu caso.
Antes do lance, leia o edital com uma advogada
Envie o edital do imóvel que você está avaliando e receba uma análise dos riscos, custos e etapas até a posse.
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