A advocacia imobiliária da Dra. Kelli Monteiro, em Brasília/DF, orienta pessoas e famílias em cinco frentes: regularização de imóveis, usucapião, compra e venda, contratos imobiliários e locação e despejo. O atendimento é presencial em Águas Claras ou online, inclusive para quem mora fora do DF e tem imóvel aqui.
- No Brasil, a propriedade de imóvel se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e não apenas com a assinatura do contrato.
- A matrícula atualizada é o documento de partida de quase todo trabalho imobiliário: mostra o dono, os ônus e as ações averbadas.
- Vários procedimentos podem ser feitos em cartório, como a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial, sempre com advogado.
- Despejo e conflitos sem acordo seguem pela via judicial, no TJDFT.
- No DF, é essencial saber se o imóvel está em área particular, em área pública ou em parcelamento ainda não regularizado.
O que faz a advocacia imobiliária para pessoas e famílias?
A advocacia imobiliária cuida da segurança jurídica de quem compra, vende, aluga, herda ou ocupa um imóvel. Atua antes do negócio, para prevenir problemas, e depois, quando é preciso regularizar a situação ou resolver um conflito.
Na prática, as dúvidas mais comuns chegam em poucos momentos da vida: a compra da casa própria, a venda de um bem da família, a descoberta de que o imóvel “não tem escritura”, o inquilino que deixou de pagar ou a posse antiga que nunca virou propriedade.
O trabalho combina três leituras: a documental (matrícula, contratos, certidões), a jurídica (qual regra se aplica e qual caminho é viável) e a prática (custos de cartório, tributos, prazos de cada órgão e o que depende de terceiros).
A Dra. Kelli Monteiro de Araujo é advogada (OAB/DF 45.229), pós-graduada em Direito Civil e Processo Civil. Nesta página, você encontra uma visão geral da área; cada frente tem uma página própria com mais detalhes.
Por que o registro do imóvel é o ponto de partida?
Porque, pela lei, quem consta como proprietário na matrícula é tratado como dono. O Código Civil diz que a propriedade se transfere entre vivos pelo registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245) e que, enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo havido como dono.
Isso tem consequências práticas importantes:
- Contrato particular não basta: o chamado “contrato de gaveta” gera direitos entre as partes, mas não transfere a propriedade sozinho.
- Escritura pública, em regra: negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos exigem escritura pública (art. 108 do Código Civil), salvo exceções legais, como contratos do sistema de financiamento.
- A matrícula concentra as informações: desde a Lei 13.097/2015, com as alterações da Lei 14.382/2022, penhoras, ações e restrições precisam estar registradas ou averbadas na matrícula para, em regra, atingir o comprador de boa-fé (art. 54).
Por isso, quase todo atendimento imobiliário começa pela certidão de matrícula atualizada, pedida no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
Quais são as frentes de atuação?
São cinco frentes, que muitas vezes se combinam no mesmo caso. Cada uma tem uma página específica.
Regularização de imóvel
Para quem tem um imóvel sem escritura, com escritura não registrada, com construção não averbada, com área divergente ou em parcelamento irregular. O trabalho começa por um diagnóstico da matrícula e da cadeia de documentos e indica o instrumento adequado. Veja Regularização de Imóvel em Brasília.
Usucapião
Para quem exerce posse prolongada, como se fosse dono, sobre imóvel particular, e quer transformá-la em propriedade registrada. Pode ser feita em cartório ou na Justiça, conforme o caso. Veja Usucapião em Brasília.
Compra e venda de imóvel
Acompanhamento do negócio do início ao registro: análise do imóvel e das partes, contrato, escritura, ITBI e registro, para comprador ou vendedor. Veja Compra e Venda de Imóvel em Brasília.
Contratos imobiliários
Elaboração e revisão de promessas de compra e venda, cessões de direitos, permutas, contratos com construtoras e outros instrumentos, com atenção a pagamento, garantias, multas e desfazimento. Veja Contratos Imobiliários em Brasília.
Locação e despejo
Orientação a locadores e inquilinos sobre contrato, garantias, retomada do imóvel e ação de despejo, com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Veja Locação e Despejo em Brasília.
Qual serviço para qual situação?
A tabela indica o ponto de partida mais comum. O caminho definitivo só é definido depois da análise dos documentos.
| Situação | Frente indicada | Primeiro passo |
|---|---|---|
| Comprei com contrato particular e nunca fiz a escritura | Regularização | Pedir a matrícula e reunir contratos e recibos |
| O vendedor recebeu tudo, mas não assina a escritura | Regularização (adjudicação compulsória) | Comprovar a quitação e a promessa de venda |
| Moro no imóvel há muitos anos, sem título | Usucapião | Confirmar se a área é particular e mapear o tempo de posse |
| Vou comprar ou vender um imóvel | Compra e venda | Analisar matrícula, certidões e situação das partes |
| Recebi um contrato para assinar | Contratos imobiliários | Revisar cláusulas de pagamento, multa e desfazimento |
| O inquilino deixou de pagar ou o prazo acabou | Locação e despejo | Reunir contrato, garantia e demonstrativo de débitos |
| O imóvel faz parte de uma herança | Regularização, com inventário | Verificar se o inventário já foi feito e registrado |
Quando o caminho é o cartório e quando é a Justiça?
Muitos problemas imobiliários podem ser resolvidos em cartório quando há documentação suficiente e não há conflito. Havendo litígio, ou quando a lei exige, o caminho é judicial.
Procedimentos extrajudiciais mais usados
- Escritura e registro: lavrada em qualquer Tabelionato de Notas e registrada no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
- Usucapião extrajudicial: prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), processada no Registro de Imóveis, com ata notarial e advogado.
- Adjudicação compulsória extrajudicial: incluída pela Lei 14.382/2022 no art. 216-B da mesma lei, para quem pagou e não recebeu a escritura.
- Retificação de registro: correção de dados ou medidas da matrícula pelo próprio oficial, nos casos do art. 213 da Lei 6.015/1973.
Esses procedimentos seguem também as regras do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023).
Quando a via judicial é necessária
- Despejo: a Lei do Inquilinato determina que, seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º).
- Conflito ou impugnação: se alguém se opõe de forma justificada a uma usucapião extrajudicial, o pedido segue para o juízo competente (art. 216-A, § 10).
- Falta de documentos ou de acordo: quando não há prova suficiente para o cartório ou quando as partes discordam do próprio direito.
Para imóveis financiados com alienação fiduciária, a execução da garantia também ocorre, em regra, pelo Registro de Imóveis. As mudanças trazidas pelo Marco Legal das Garantias estão no artigo sobre alienação fiduciária após o Marco Legal das Garantias.
Como é o atendimento?
O atendimento segue um roteiro documentado, sem promessa de resultado ou de prazo, porque boa parte das etapas depende de cartórios, órgãos públicos e do Judiciário.
- Contato inicial: relato da situação e envio dos documentos que você já tem.
- Diagnóstico: leitura da matrícula, dos contratos e da origem da posse ou do negócio, com indicação do que falta.
- Estratégia: apresentação dos caminhos viáveis, com etapas, documentos e custos de terceiros envolvidos (cartório, tributos, profissionais técnicos).
- Execução: elaboração de contratos e requerimentos, acompanhamento em cartório ou ajuizamento da ação, quando necessário.
- Conclusão: conferência do registro final na matrícula ou do cumprimento da decisão.
Para começar, use a página de contato.
Como funciona em Brasília/DF
O Distrito Federal tem uma particularidade fundiária: parte relevante do território tem origem pública, e há condomínios e parcelamentos ainda em regularização. Por isso, a primeira pergunta em muitos casos é se o imóvel é particular ou público.
- Cartórios: a escritura pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas; o registro e os procedimentos de usucapião e adjudicação extrajudiciais correm no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
- Tributos: ITBI, IPTU e TLP são administrados pela Secretaria de Estado de Economia do DF, com guias e certidões emitidas pelo portal da Receita do DF.
- Áreas públicas: imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (art. 183, § 3º, da Constituição). Nesses casos, a regularização segue a Reurb, prevista na Lei 13.465/2017 e disciplinada no DF pela Lei Complementar distrital 986/2021, com a SEDUH como órgão gestor, e os procedimentos da Terracap.
- Justiça: as ações imobiliárias entre particulares tramitam, em regra, nas Varas Cíveis do TJDFT. Questões ligadas à ocupação e ao parcelamento do solo são da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF (art. 34 da Lei 11.697/2008).
Quem mora em outro estado ou no exterior e tem imóvel no DF pode ser atendido integralmente online, com envio digital de documentos e assinatura eletrônica quando o ato permitir.
Antes do lance, vale analisar o edital, a matrícula e o processo para identificar dívidas, ônus, ocupação e custos. Veja como funciona a assessoria jurídica em leilões de imóveis.
Conteúdos relacionados
- Leilão de imóveis: análise do edital antes do lance
- Imóvel sem escritura em Brasília: como regularizar
- Contrato de compra e venda transfere a propriedade?
- Usucapião: quem pode pedir e quais os prazos
- Despejo por falta de pagamento
- Inventário em Brasília
- Partilha de Bens em Brasília
Conteúdo revisado em setembro de 2026 por Kelli Monteiro de Araujo, advogada (OAB/DF 45.229). Material informativo; não substitui a análise individual do caso.