Adjudicação compulsória extrajudicial: como transferir o imóvel quando o vendedor não assina a escritura

A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para transferir o imóvel ao comprador que pagou o preço, mas não recebeu a escritura definitiva. Foi criada pela Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei 6.015/1973, e regulamentada pelo Provimento CNJ 150/2023.

O que é adjudicação compulsória?

Adjudicação compulsória é o meio legal para obter a transferência da propriedade quando alguém se obrigou a vender um imóvel, recebeu o preço e não outorga a escritura definitiva. Em vez da assinatura do vendedor, o título passa a ser a própria promessa, somada à decisão do juiz ou do oficial de registro.

Situações típicas:

• o vendedor se recusa a assinar a escritura após a quitação;
• o vendedor não é localizado;
• o vendedor faleceu e os herdeiros não formalizam a transferência;
• a empresa vendedora foi extinta ou encerrou as atividades;
• houve uma cadeia de cessões, e o último comprador não consegue a escritura do titular registrado.

O direito de exigir a escritura está no art. 1.418 do Código Civil. Até 2022, só podia ser exercido na Justiça. Agora, existe também o caminho pelo cartório.

Qual é a base legal da adjudicação compulsória extrajudicial?

A base legal é o art. 216-B da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pela Lei 14.382/2022. O procedimento foi regulamentado pelo Provimento CNJ 150, de 11 de setembro de 2023, que inseriu os arts. 440-A e seguintes no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023).

Segundo essas normas, o pedido pode se fundar em promessa de compra e venda, promessa de permuta e nas respectivas cessões, desde que não exista direito de arrependimento ainda exercitável. O processamento ocorre no Registro de Imóveis da situação do imóvel.

Dois pontos do art. 216-B, §2º, facilitam bastante o procedimento:

• não é necessário o registro prévio da promessa ou da cessão;
• não se exige comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

No âmbito judicial, a Súmula 239 do STJ já afirmava que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso.

Quem pode pedir e em quais situações?

Podem pedir o promitente comprador, qualquer de seus cessionários ou sucessores, e também o promitente vendedor. O requerente deve estar representado por advogado ou defensor público, com procuração específica.

A inclusão do promitente vendedor atende ao caso inverso: quem vendeu e quer transferir o imóvel, mas o comprador não comparece para receber a escritura. Isso importa, por exemplo, para encerrar a responsabilidade do vendedor por tributos e condomínio.

O requerido é quem deveria outorgar ou receber o título: o vendedor, seus herdeiros, o espólio ou, se for o caso, o comprador.

Quais são os requisitos e documentos?

Os requisitos centrais são a existência do contrato, a quitação do preço e o inadimplemento da obrigação de formalizar a transferência. Tudo deve ser comprovado documentalmente.

• Instrumento do negócio: a promessa de compra e venda, a cessão ou o documento que comprove a sucessão.
• Prova do inadimplemento: caracterizada pela não celebração do título definitivo depois da notificação do requerido.
• Ata notarial: lavrada por tabelião de notas, com identificação do imóvel e da matrícula, das partes e dos negócios, prova do pagamento integral do preço e descrição da obrigação não cumprida.
• Certidões dos distribuidores forenses: da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, para demonstrar que não há litígio sobre o contrato.
• ITBI: comprovante de recolhimento do imposto, que deve ser apresentado antes do registro.
• Procuração: com poderes específicos ao advogado.

O CNJ admite o procedimento mesmo quando a matrícula não traz todos os elementos de descrição, desde que haja segurança na identificação do imóvel.

Passo a passo no cartório

1. Análise prévia: conferência do contrato, da cadeia de cessões, dos comprovantes de pagamento e da matrícula.
2. Ata notarial: o tabelião registra os fatos e documentos que comprovam a quitação e o inadimplemento.
3. Requerimento: o advogado protocola o pedido no Registro de Imóveis da situação do imóvel, com os documentos.
4. Notificação do requerido: o oficial notifica o vendedor (ou herdeiros) para anuir ou impugnar em 15 dias úteis. Se ele estiver em local incerto, cabe notificação por edital.
5. Impugnação, se houver: o oficial analisa as alegações e decide. Cabe recurso ao juiz, e controvérsias que exijam provas mais complexas são encaminhadas à via judicial.
6. ITBI: o requerente comprova o recolhimento do imposto.
7. Registro: o oficial registra a propriedade em nome do requerente, servindo de título a promessa ou a cessão.

Erros comuns

• Iniciar o pedido sem comprovantes de pagamento identificáveis, como transferências bancárias ou recibos assinados.
• Deixar de documentar uma cessão intermediária da cadeia.
• Usar a adjudicação para área sem matrícula, que depende antes de regularização.
• Não verificar se já existe ação judicial sobre o contrato.

O custo envolve emolumentos da ata notarial e do registro, ITBI e honorários advocatícios. O prazo depende da complexidade do caso e da resposta do requerido.

Adjudicação judicial ou extrajudicial: qual escolher?

A via extrajudicial tende a ser mais rápida quando os documentos são claros e não há conflito. A judicial continua necessária quando há disputa sobre o contrato, o pagamento ou a titularidade.

A escolha da via extrajudicial não impede o uso posterior da judicial, se necessário.

Adjudicação compulsória ou usucapião?

A adjudicação parte de um contrato com quem tinha o dever de transferir. A usucapião parte da posse qualificada pelo tempo, sem depender de contrato. Quando há promessa quitada e o vendedor identificado, a adjudicação costuma ser o caminho mais direto; quando a cadeia documental se perdeu, a usucapião pode ser a alternativa.

Como funciona em Brasília/DF?

Em Brasília/DF, o pedido é protocolado no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição onde está o imóvel. A ata notarial pode ser lavrada em Tabelionato de Notas do DF, e o ITBI é recolhido pelo portal da Receita do DF, na Secretaria de Estado de Economia.

O procedimento só funciona para imóveis com matrícula, ou com identificação segura no registro. Em áreas públicas ou parcelamentos ainda não regularizados, comuns no DF, a transferência depende antes da regularização fundiária. Veja imóvel sem escritura em Brasília. Se houver litígio, a ação judicial tramita no TJDFT.

Perguntas frequentes

A promessa de compra e venda precisa estar registrada?

Não. O art. 216-B, §2º, da Lei 6.015/1973 dispensa o registro prévio da promessa ou da cessão para a adjudicação extrajudicial.

E se o vendedor já faleceu?

O procedimento pode ser dirigido aos herdeiros ou ao espólio, que serão notificados. A situação do inventário deve ser analisada caso a caso.

Preciso de advogado?

Sim. O requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, com procuração com poderes específicos.

Contrato de gaveta com várias cessões serve?

Pode servir, desde que toda a cadeia de cessões até o titular registrado esteja documentada e o preço tenha sido quitado.

O vendedor pode impugnar o pedido?

Sim, em 15 dias úteis após a notificação. O oficial analisa a impugnação, e questões que exigem provas mais complexas são levadas à Justiça.

Quem vendeu também pode usar esse procedimento?

Sim. O promitente vendedor é legitimado quando o comprador não comparece para receber a escritura.

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Conteúdo revisado em setembro de 2026 por Kelli Monteiro de Araujo, advogada (OAB/DF 45.229). Material informativo; não substitui a análise individual do caso.