Não. O contrato de compra e venda cria obrigações entre comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade do imóvel. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só passa ao comprador com o registro do título, em regra a escritura pública, no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, o vendedor continua sendo o dono perante todos.
- A propriedade imobiliária entre vivos se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil): “quem não registra não é dono”.
- Promessa de compra e venda, escritura pública e registro são etapas diferentes, com efeitos jurídicos diferentes.
- A escritura pública é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), salvo exceções legais, como contratos do sistema de financiamento imobiliário.
- O “contrato de gaveta” deixa o comprador exposto a dívidas, morte, divórcio ou nova venda feita pelo vendedor.
- No DF, o ITBI é regido pela Lei distrital 3.830/2006 e deve ser recolhido antes da escritura ou do registro, conforme exigência do cartório.
O que diz o art. 1.245 do Código Civil?
O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade de imóvel entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. É daí que vem o ditado “quem não registra não é dono”.
O artigo tem dois parágrafos que explicam as consequências práticas:
- §1º: enquanto o título não for registrado, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel.
- §2º: enquanto não for cancelado o registro, por ação própria, o comprador registrado continua a ser havido como dono.
O art. 1.227 do Código Civil reforça a regra: os direitos reais sobre imóveis constituídos por ato entre vivos só se adquirem com o registro. Ou seja, o contrato gera direitos pessoais contra o vendedor, mas a oponibilidade contra terceiros, como credores, herdeiros e outros compradores, depende do registro.
Qual a diferença entre promessa, escritura e registro?
São três documentos ou atos distintos. A promessa é o compromisso de vender; a escritura é o título definitivo; o registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade.
| Etapa | O que é | Onde se faz | Transfere a propriedade? |
|---|---|---|---|
| Promessa (ou compromisso) de compra e venda | Contrato em que as partes se obrigam a celebrar a venda definitiva, geralmente com pagamento parcelado | Instrumento particular ou público | Não. Se registrada e sem cláusula de arrependimento, gera direito real à aquisição |
| Escritura pública de compra e venda | Título definitivo da venda, lavrado por tabelião | Tabelionato de Notas | Não sozinha; é o título que será registrado |
| Registro | Inscrição do título na matrícula do imóvel | Registro de Imóveis da circunscrição | Sim (art. 1.245 do Código Civil) |
Quando a escritura pública é obrigatória?
O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição legal em contrário. A principal exceção são os contratos de financiamento imobiliário: o art. 38 da Lei 9.514/1997 admite instrumento particular com efeitos de escritura pública, como os contratos bancários com alienação fiduciária.
Reconhecer firma resolve?
Não. O reconhecimento de firma apenas confirma a autenticidade da assinatura. Ele não transforma o contrato particular em escritura nem substitui o registro.
Quais os riscos do contrato de gaveta?
“Contrato de gaveta” é o contrato particular de compra de imóvel que nunca chega ao cartório. O comprador paga, recebe a posse, mas o imóvel continua registrado em nome do vendedor.
Os riscos mais frequentes são:
- Dívidas do vendedor: credores podem pedir a penhora do imóvel, que ainda aparece como dele na matrícula.
- Morte do vendedor: o imóvel entra no inventário, e a escritura passa a depender dos herdeiros e do espólio.
- Divórcio do vendedor: o bem pode ser incluído na partilha do casal.
- Venda dupla: se o vendedor vender de novo, tende a prevalecer quem registrar primeiro.
- Financiamento em nome de outra pessoa: nos imóveis financiados, a transferência sem anuência do banco pode gerar problemas contratuais.
A jurisprudência oferece alguma proteção ao possuidor. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado. Mas essa defesa depende de processo, prova e custo, e não substitui a segurança do registro.
Registrar a promessa de compra e venda protege o comprador?
Sim, e bastante. Pelo art. 1.417 do Código Civil, a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrada no Registro de Imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel.
Com o registro da promessa, a informação passa a constar da matrícula e pode ser oposta a terceiros. Quem compra depois do vendedor, ou o credor que tenta penhorar o imóvel, não pode alegar desconhecimento. Além disso, o art. 1.418 permite ao comprador exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir a adjudicação do imóvel.
Registrar a promessa é especialmente útil em compras parceladas diretamente com o vendedor ou em imóveis na planta, em que a escritura definitiva só virá no futuro.
Quando se paga o ITBI no DF?
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é devido na compra onerosa de imóvel. No Distrito Federal, ele é regido pela Lei distrital 3.830/2006 e administrado pela Secretaria de Estado de Economia.
- Fato gerador: o STF decidiu, no Tema 1.124 de repercussão geral, que o fato gerador do ITBI só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá pelo registro.
- Base de cálculo: o STJ fixou, no Tema 1.113, que a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado. O valor declarado pelo contribuinte presume-se correto, e o Fisco só pode afastá-lo por processo administrativo próprio, não por valor de referência fixado unilateralmente.
- Na prática: cartórios exigem a comprovação do recolhimento para lavrar a escritura ou registrar o título. A guia é emitida no portal da Receita do DF.
A alíquota e eventuais benefícios devem ser conferidos na legislação distrital vigente na data do negócio.
Passo a passo: do contrato ao registro
Uma compra segura segue, em geral, esta ordem:
- Análise da matrícula e dos documentos do vendedor (veja documentos para comprar imóvel em Brasília).
- Assinatura da promessa ou do contrato, com cláusulas de preço, prazos, condições e multa.
- Pagamento conforme o cronograma combinado, com comprovantes identificados.
- Recolhimento do ITBI.
- Lavratura da escritura no Tabelionato de Notas (ou assinatura do contrato bancário com força de escritura).
- Protocolo do título no Registro de Imóveis e atendimento de eventuais exigências.
- Retirada da certidão da matrícula já com o registro em nome do comprador.
Guarde as versões finais de todos os documentos. O processo só termina quando a matrícula mostra o comprador como proprietário.
E se o vendedor não assinar a escritura?
Se o preço foi pago e o vendedor se recusa, desapareceu ou faleceu, é possível pedir a adjudicação compulsória, judicial ou diretamente no cartório. O procedimento está explicado em adjudicação compulsória extrajudicial. A Súmula 239 do STJ dispensa o registro prévio da promessa para esse pedido.
Como funciona em Brasília/DF?
No DF, a escritura pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas, mas o registro deve ser feito no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Os emolumentos seguem a tabela oficial do Distrito Federal.
Uma particularidade local é a frequência de negócios por cessão de direitos, em áreas públicas ou ainda não regularizadas. Nesses casos pode não haver matrícula individual, e o registro depende antes da regularização fundiária. Veja imóvel sem escritura em Brasília.
Perguntas frequentes
Contrato de compra e venda registrado em cartório de títulos e documentos transfere a propriedade?
Não. O registro em Títulos e Documentos dá publicidade ao contrato, mas a propriedade de imóvel só se transfere pelo registro no Registro de Imóveis.
Paguei o imóvel todo. Já sou dono?
Perante terceiros, ainda não. Você tem direito de exigir a escritura, mas só será proprietário após o registro do título na matrícula.
Contrato de gaveta tem validade?
O contrato pode ser válido entre as partes e gerar obrigações. O problema é que ele não transfere a propriedade e não protege o comprador contra terceiros.
Preciso de escritura se o imóvel é financiado pelo banco?
Em regra, não. O contrato bancário de financiamento com alienação fiduciária tem efeitos de escritura pública (art. 38 da Lei 9.514/1997), mas precisa ser registrado.
Quem paga o ITBI na compra de imóvel?
Em regra, o comprador. O contrato pode dividir o custo de outra forma, mas isso não altera quem a lei define como contribuinte perante o Fisco.
Posse e propriedade são a mesma coisa?
Não. Posse é o exercício de fato de poderes sobre o bem; propriedade é o direito real que decorre do registro e pode ser oposto a todos.
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Conteúdo revisado em setembro de 2026 por Kelli Monteiro de Araujo, advogada (OAB/DF 45.229). Material informativo; não substitui a análise individual do caso.
Este material tem caráter informativo e não substitui a análise individual da situação.