Usucapião judicial ou extrajudicial: diferenças e passo a passo no cartório

A usucapião judicial é decidida por um juiz em processo; a extrajudicial é processada diretamente no Registro de Imóveis, com base no art. 216-A da Lei 6.015/1973 e no Código Nacional de Normas do CNJ. Os requisitos de posse são os mesmos. A via extrajudicial exige advogado, ata notarial e ausência de impugnação não resolvida.

Resumo rápido

A usucapião extrajudicial é admitida “sem prejuízo da via jurisdicional” e tramita no Registro de Imóveis da situação do imóvel (art. 216-A da Lei 6.015/1973).
O procedimento no cartório é regulamentado pelos arts. 398 a 423 do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023).
O pedido extrajudicial exige advogado ou defensor público, ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e documentos da posse.
Titulares de direitos e confrontantes que não assinaram a planta são notificados para se manifestar em 15 dias; o silêncio é interpretado como concordância.
Impugnação que não se resolva por conciliação ou mediação encerra a via extrajudicial, e o caso pode seguir para a Justiça; a rejeição no cartório não impede a ação judicial.
Bens públicos não podem ser usucapidos, nem judicial nem extrajudicialmente.

Balança da justiça e maquete de casa, representando usucapião judicial ou extrajudicial

O que é usucapião extrajudicial?

Usucapião extrajudicial é o reconhecimento da aquisição da propriedade pela posse prolongada feito diretamente no cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial. Ela foi incluída na Lei de Registros Públicos (art. 216-A da Lei 6.015/1973) pelo Código de Processo Civil de 2015.

Hoje, o procedimento é detalhado pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, instituído pelo Provimento CNJ 149/2023 (arts. 398 a 423). Essas regras valem para todos os cartórios do país.

O que muda é o caminho, não o direito. A modalidade de usucapião, o tempo e as características da posse continuam sendo os previstos na Constituição e no Código Civil. As modalidades e os prazos de posse são explicados em usucapião: quem pode pedir.

A escolha é do interessado. Ele pode optar por uma das vias e, a qualquer momento, pedir a suspensão do processo judicial por 30 dias ou desistir dele para seguir no cartório, aproveitando as provas já produzidas (art. 399, §§ 2º e 3º, do Código Nacional de Normas).

Quais as diferenças entre usucapião judicial e extrajudicial?

A principal diferença é quem decide: na judicial, um juiz, por sentença; na extrajudicial, o oficial de registro de imóveis, por nota fundamentada, seguida do registro.

Aspecto	Usucapião judicial	Usucapião extrajudicial
Onde tramita	Vara cível da comarca do imóvel	Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel
Quem decide	Juiz, por sentença	Oficial de registro, por nota fundamentada
Representação	Advogado ou defensor público	Advogado ou defensor público
Prova da posse	Ampla: testemunhas, perícia, documentos	Ata notarial, documentos e, se necessário, justificação administrativa
Oposição de interessados	Resolvida pelo juiz no processo	Tentativa de conciliação; se persistir, o caso segue para a Justiça
Custos	Custas judiciais e perícias	Emolumentos de tabelionato e registro, conforme tabela local
Bens públicos	Não admite	Não admite
Resultado	Sentença levada a registro	Registro direto, com abertura de matrícula quando for o caso

Nas duas vias, a usucapião é forma originária de aquisição. Por isso, o Código Nacional de Normas determina que o registrador não exija o pagamento de ITBI para registrar a usucapião extrajudicial (art. 421).

Quando escolher cada via?

A via extrajudicial tende a funcionar melhor quando o caso é consensual e bem documentado. A judicial é mais adequada quando há conflito ou lacunas de prova.

Sinais de que a via extrajudicial é viável

proprietário registrado, confrontantes e titulares de direitos concordam ou podem ser notificados sem resistência;
há documentos que comprovam a origem, a continuidade e o tempo da posse;
o imóvel tem descrição técnica possível de fazer, com planta e memorial;
não existem ações judiciais que indiquem oposição à posse.

Sinais de que a via judicial é mais adequada

existe disputa sobre a posse ou sobre os limites do imóvel;
há expectativa de impugnação de algum interessado;
a prova depende muito de testemunhas ou de perícia;
um ente público manifestou ressalva ou oposição.

Antes de qualquer escolha, vale verificar se não existe título que permita um caminho mais simples, como escritura ou adjudicação compulsória. Veja imóvel sem escritura em Brasília.

Mãos assinando livro de cartório com planta do terreno, representando a ata notarial da usucapião

Passo a passo da usucapião no cartório

Análise prévia: conferir matrícula, natureza pública ou privada do imóvel, modalidade de usucapião e documentos disponíveis.
Ata notarial: lavrada pelo tabelião de notas do município onde está o imóvel, atestando o tempo e as características da posse (art. 402).
Planta e memorial descritivo: assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e, se possível, pelos titulares de direitos e confrontantes.
Requerimento: assinado por advogado, indicando modalidade, origem da posse, possuidores anteriores, matrícula e valor do imóvel (art. 400).
Protocolo e autuação: o registrador autua o pedido, e os efeitos da prenotação se prorrogam até a decisão (art. 406).
Notificações: quem não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias; o silêncio vale como concordância (art. 407).
Ciência aos entes públicos: União, estado, Distrito Federal e município são cientificados para se manifestar em 15 dias (art. 412).
Edital: publicado para ciência de terceiros, que podem se manifestar em 15 dias (art. 413).
Diligências: o registrador pode esclarecer dúvidas e, se faltarem documentos, admitir justificação administrativa da posse (art. 414).
Decisão e registro: com a documentação em ordem e sem impugnação, o oficial emite nota de deferimento e registra a usucapião (art. 419).

O que é a ata notarial e o que ela deve conter?

A ata notarial é o documento em que o tabelião de notas registra fatos que constatou, como a situação do imóvel e a posse exercida. Na usucapião extrajudicial, ela é obrigatória (art. 216-A, I, da Lei 6.015/1973).

Segundo o art. 401, I, do Código Nacional de Normas, a ata deve conter a qualificação do requerente e do titular registral e atestar, entre outros pontos:

a descrição do imóvel e de edificações ou benfeitorias;
o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
a forma de aquisição da posse;
a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal;
o valor do imóvel.

O tabelião pode ir ao imóvel e incluir imagens, documentos e depoimentos de testemunhas, mas a ata não pode se basear apenas nas declarações do requerente (art. 402, § 2º). Ela serve para instruir o pedido e não comprova, sozinha, a propriedade (art. 402, § 3º).

Documentos necessários para a usucapião extrajudicial

Além da ata notarial, o art. 216-A da Lei 6.015/1973 e o art. 401 do Código Nacional de Normas exigem, conforme o caso:

planta e memorial descritivo com ART ou RRT, com firmas reconhecidas das assinaturas;
certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e Federal do local do imóvel, expedidas nos últimos 30 dias, em nome do requerente, do proprietário e dos possuidores anteriores e respectivos cônjuges;
justo título ou documentos que demonstrem origem, continuidade, cadeia possessória e tempo da posse, como comprovantes de impostos e taxas;
procuração com poderes especiais ao advogado, outorgada pelo requerente e seu cônjuge ou companheiro;
certidão que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel;
descrição georreferenciada, nas hipóteses exigidas para imóveis rurais.

Em unidade autônoma de condomínio edilício regularmente instituído, a planta e o memorial podem ser dispensados, bastando mencionar a descrição da matrícula (art. 401, § 5º), e a anuência do síndico é suficiente (art. 403).

O que acontece se houver impugnação?

Se um titular de direitos, um confrontante, um ente público ou um terceiro impugnar o pedido, o oficial tenta a conciliação ou a mediação (art. 415). Não havendo acordo, ele lavra relatório circunstanciado e entrega os autos ao requerente, que pode adaptar o pedido e levá-lo ao juízo competente.

A Lei 6.015/1973 também prevê que impugnação injustificada não será admitida pelo registrador (art. 216-A, § 10). Já a ressalva ou oposição de ente público encerra o procedimento extrajudicial e o envia ao juízo (art. 412, § 3º, do Código Nacional de Normas).

Se a documentação não estiver em ordem, o pedido é rejeitado por nota fundamentada. A rejeição não impede o ajuizamento de ação de usucapião (art. 216-A, § 9º), e o requerente pode pedir reconsideração ou suscitar dúvida registral.

Não há como garantir prazo: notificações, exigências e impugnações influenciam a duração nas duas vias.

Como funciona em Brasília/DF?

No Distrito Federal, o pedido extrajudicial é apresentado no cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde está o imóvel, e a ata notarial é lavrada por tabelião de notas do DF. A via judicial tramita no TJDFT.

O Distrito Federal é cientificado do pedido e pode se manifestar (art. 216-A, § 3º, da Lei 6.015/1973).
Como muitas áreas do DF são públicas, é indispensável confirmar a titularidade do terreno antes de iniciar: imóvel público não pode ser usucapido (art. 399, § 4º, do Código Nacional de Normas).
Os emolumentos seguem a tabela local; enquanto não houver lei específica, o Código Nacional de Normas define critérios de cobrança (art. 423).

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?

Na judicial, um juiz decide por sentença. Na extrajudicial, o pedido tramita no Registro de Imóveis e o oficial registra a aquisição se a documentação estiver em ordem e não houver impugnação não resolvida.

Usucapião extrajudicial precisa de advogado?

Sim. O art. 216-A da Lei 6.015/1973 exige que o requerente seja representado por advogado, e o Código Nacional de Normas admite também a atuação de defensor público.

A ata notarial é obrigatória?

Sim. Ela é o primeiro documento exigido pelo art. 216-A da Lei 6.015/1973 e deve atestar o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores.

Se o cartório negar o pedido, posso entrar na Justiça?

Sim. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião (art. 216-A, § 9º, da Lei 6.015/1973).

Usucapião extrajudicial é sempre mais rápida?

Não é possível garantir prazo. Notificações, exigências do cartório e eventuais impugnações influenciam a duração do procedimento.

Preciso pagar ITBI na usucapião?

Não para o registro da usucapião extrajudicial. Por ser aquisição originária, o Código Nacional de Normas determina que o registrador não exija o ITBI (art. 421).

Posso trocar a ação judicial pela via extrajudicial?

Sim. O interessado pode pedir a suspensão do processo por 30 dias ou desistir da via judicial para seguir no cartório, aproveitando as provas produzidas.