Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona?

A ação de despejo por falta de pagamento é o processo judicial previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para encerrar a locação e retomar o imóvel quando o inquilino deixa de pagar aluguel e encargos. Ela pode ter liminar de desocupação em 15 dias, ser cumulada com a cobrança da dívida e ser evitada se o inquilino quitar o débito no prazo legal.

Resumo rápido

A falta de pagamento de aluguel e encargos autoriza o fim da locação (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991).
Se o contrato não tiver garantia (fiança, caução, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo), cabe liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis (art. 59, §1º, IX).
O inquilino pode evitar a rescisão pagando todo o débito, com acréscimos e honorários de 10%, em 15 dias da citação (art. 62, II), salvo se já usou esse direito nos 24 meses anteriores.
O despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis, incluindo os fiadores no pedido de cobrança (art. 62, I).
Decretado o despejo por falta de pagamento, o prazo para desocupação voluntária é de 15 dias (art. 63, §1º, “b”).

Chaves na porta de apartamento em contexto de ação de despejo por falta de pagamento

Quando cabe ação de despejo por falta de pagamento?

Cabe quando o inquilino deixa de pagar, no vencimento, o aluguel ou os encargos da locação. O art. 9º, III, da Lei 8.245/1991 prevê a falta de pagamento como causa para desfazer a locação, e o art. 5º determina que a retomada do imóvel se faça por ação de despejo.

Encargos incluem, conforme o contrato, condomínio, IPTU, TLP, seguro e outras despesas atribuídas ao inquilino. Basta um atraso para que a ação seja possível, mas, na prática, muitos locadores tentam antes uma cobrança amigável documentada.

Antes de ajuizar, organize:

o contrato de locação e seus aditivos;
a planilha do débito, mês a mês, com aluguel, encargos, multa e juros previstos no contrato;
comprovantes de reajustes e de despesas pagas pelo locador;
dados do fiador ou da garantia contratada;
mensagens ou notificações de cobrança já enviadas.

É possível liminar para desocupar em 15 dias?

Sim, quando o contrato não tem nenhuma garantia. O art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/1991, incluído pela Lei 12.112/2009, permite liminar de desocupação em 15 dias, sem ouvir antes o inquilino, se a locação estiver desprovida das garantias do art. 37.

As garantias previstas no art. 37 são:

caução;
fiança;
seguro de fiança locatícia;
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A hipótese também se aplica quando a garantia foi extinta ou houve exoneração do fiador. Para obter a liminar, o locador precisa prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Mesmo com a liminar concedida, o inquilino pode evitar a desocupação: o art. 59, §3º, permite que, dentro dos 15 dias, ele deposite judicialmente a totalidade dos valores devidos.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Sim. É a chamada purgação da mora, prevista no art. 62, II, da Lei 8.245/1991. O inquilino pode evitar a rescisão da locação se, em 15 dias contados da citação, depositar judicialmente o valor total devido.

O depósito deve incluir:

os aluguéis e encargos vencidos até a data do pagamento;
as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
os juros de mora;
as custas processuais;
os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, salvo disposição contratual diversa.

Se o locador alegar que o depósito ficou incompleto e o juiz concordar, o inquilino tem 10 dias para complementá-lo (art. 62, III). Sem complemento, a ação prossegue pela diferença.

Limite de uso

O parágrafo único do art. 62 impede a purgação da mora se o inquilino já tiver usado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Por isso é importante documentar ações anteriores.

Planilha de aluguéis atrasados usada na ação de despejo e cobrança

Dá para cumular despejo com cobrança dos aluguéis?

Sim. O art. 62, I, permite pedir, na mesma ação, a rescisão da locação e a cobrança dos aluguéis e encargos. O inquilino é citado para responder ao despejo, e o inquilino e os fiadores são citados para responder à cobrança.

A cumulação economiza tempo, porque a sentença já define o valor devido e permite executar a dívida. Alguns pontos merecem atenção:

Fiador: a responsabilidade depende do contrato e dos limites da fiança. Para cobrá-lo, ele deve ser incluído no pedido.
Seguro-fiança e caução: seguem as regras da apólice ou do contrato de caução.
Prescrição: a pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos (art. 206, §3º, I, do Código Civil).

Quais são os prazos da ação de despejo?

Os principais prazos estão na própria Lei do Inquilinato:

Etapa	Prazo	Base legal
Desocupação por liminar (contrato sem garantia)	15 dias	Art. 59, §1º, IX
Depósito para evitar a rescisão após a liminar	Dentro dos 15 dias da desocupação	Art. 59, §3º
Purgação da mora após a citação	15 dias	Art. 62, II
Complementação de depósito insuficiente	10 dias	Art. 62, III
Vedação de nova purgação	Se usada nos 24 meses anteriores	Art. 62, parágrafo único
Desocupação voluntária após sentença de despejo por falta de pagamento	15 dias	Art. 63, §1º, “b”

O art. 58, V, determina que os recursos contra a sentença tenham efeito apenas devolutivo, o que permite executar provisoriamente o despejo. Nas ações fundadas no art. 9º, como a de falta de pagamento, o art. 64 dispensa a caução para essa execução provisória.

Passo a passo para o locador

Reúna contrato, aditivos, garantias e comprovantes.
Monte a planilha do débito com índices e encargos contratuais.
Avalie se cabe liminar (contrato sem garantia) e se há recursos para a caução de três aluguéis.
Decida se cumula a cobrança e se inclui os fiadores.
Ajuíze a ação e acompanhe a citação.
Analise eventual depósito do inquilino e impugne se estiver incompleto.
Após a sentença, acompanhe o prazo de desocupação e, se necessário, peça o mandado de despejo.
Execute os valores devidos e faça a vistoria de saída.

O que o locador não deve fazer?

O locador não deve retomar o imóvel por conta própria. Trocar a fechadura, retirar móveis, cortar água ou luz ou impedir a entrada do inquilino pode gerar dever de indenizar e até caracterizar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).

Também convém evitar cobranças vexatórias, exposição do inquilino a vizinhos e acordos verbais sem registro. Se houver acordo, formalize-o por escrito, com cronograma de pagamento e consequência para o descumprimento.

Como funciona em Brasília/DF?

No Distrito Federal, a ação de despejo por falta de pagamento tramita nas Varas Cíveis do TJDFT, pelo sistema eletrônico PJe, em regra na circunscrição judiciária onde está o imóvel, salvo foro de eleição no contrato (art. 58, II, da Lei 8.245/1991). O Juizado Especial Cível só admite, entre as ações de despejo, a que é para uso próprio (art. 3º, III, da Lei 9.099/1995).

O cumprimento do mandado é feito por oficial de justiça. Custas e despesas seguem o regimento de custas do TJDFT. Para entender as opções de contrato e garantias antes de alugar, veja locação e despejo em Brasília.

Perguntas frequentes

Com quantos meses de atraso posso pedir o despejo?

A lei não fixa um número mínimo de meses. Um único aluguel ou encargo não pago no vencimento já autoriza a ação, conforme o art. 9º, III, da Lei 8.245/1991.

Preciso notificar o inquilino antes de entrar com a ação?

A lei não exige notificação prévia para o despejo por falta de pagamento. Ainda assim, uma cobrança formal documentada ajuda a demonstrar a boa-fé e o valor devido.

O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?

Pode, se depositar o valor integral, com acréscimos e honorários, em 15 dias da citação. Esse direito não existe se ele já o usou nos 24 meses anteriores.

Quando cabe a liminar de desocupação em 15 dias?

Quando o contrato não tem garantia locatícia, ou ela foi extinta, e o locador presta caução equivalente a três aluguéis. A liminar é concedida sem ouvir o inquilino antes.

O fiador pode ser cobrado na mesma ação?

Sim, se o pedido de cobrança for cumulado com o despejo e o fiador for incluído. O alcance da cobrança depende do contrato de fiança.

Posso trocar a fechadura se o inquilino abandonar o imóvel?

Se o abandono ocorrer depois de ajuizada a ação, o art. 66 da Lei 8.245/1991 permite ao locador imitir-se na posse. Fora disso, agir sem amparo judicial pode gerar responsabilidade; documente o abandono antes de qualquer medida.