A Dra. Kelli Monteiro elabora e revisa contratos imobiliários em Brasília/DF para pessoas e famílias: promessas de compra e venda, cessões de direitos, permutas, contratos com construtoras e locações. A análise foca em preço, pagamento, garantias, multas, prazos e desfazimento, antes da assinatura ou quando surge um conflito.
- Cada tipo de contrato imobiliário tem regras próprias; usar um modelo genérico pode deixar riscos sem previsão.
- Sinal (arras), multa, condições e prazo para a escritura são as cláusulas que mais geram disputas.
- A promessa de compra e venda registrada e sem cláusula de arrependimento dá ao comprador direito real à aquisição.
- Contratos com incorporadora devem ter quadro-resumo e seguem limites legais para a multa em caso de desistência.
- A revisão é mais útil antes de assinar; depois, o trabalho passa a ser de negociação ou de cobrança.
Quais contratos imobiliários são mais comuns?
Os contratos mais usados por pessoas físicas são os que preparam ou formalizam a venda, os que envolvem imóveis em construção e os de locação. Cada um tem função e regras diferentes.
| Contrato | Para que serve | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Promessa de compra e venda | Fixa as condições da venda até a escritura definitiva | Sinal, parcelas, prazo da escritura e direito de arrependimento |
| Escritura de compra e venda | Formaliza a venda para registro na matrícula | Exigida, em regra, acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil) |
| Cessão de direitos | Transfere a posição de comprador ou os direitos sobre o imóvel | Não transfere propriedade registrada; exige checar a cadeia anterior |
| Permuta (troca) | Troca de imóveis, com ou sem complemento em dinheiro | Segue as regras da compra e venda, com ajustes (art. 533) |
| Contrato com incorporadora | Compra de unidade na planta ou em construção | Quadro-resumo, prazo de entrega e regras de distrato (Lei 4.591/1964) |
| Locação | Uso do imóvel mediante aluguel | Prazo, garantia única e reajuste (Lei 8.245/1991) |
A locação tem página própria: Locação e Despejo em Brasília. O caminho completo de uma venda, da análise ao registro, está em Compra e Venda de Imóvel em Brasília.
Quais cláusulas merecem mais atenção?
As cláusulas que tratam de dinheiro, prazo e desistência concentram a maior parte dos conflitos. Elas precisam ser claras e coerentes entre si.
Identificação do imóvel e das partes
O imóvel deve ser descrito conforme a matrícula, com número e cartório. As partes devem estar completas, incluindo cônjuges quando a lei exigir a sua participação.
Preço e forma de pagamento
Valores, datas, índice de correção e forma de quitação de cada parcela. Pagamentos ligados a financiamento precisam prever o que acontece se o crédito for negado.
Sinal ou arras
O sinal confirma o negócio e, se a parte que o deu desistir, pode ser retido; se quem recebeu desistir, deve devolvê-lo mais o equivalente, com correção, juros e honorários (arts. 417 e 418 do Código Civil). Se o contrato prevê direito de arrependimento, as arras têm função apenas indenizatória (art. 420).
Multa (cláusula penal)
A multa não pode exceder o valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil). Multas desproporcionais costumam ser discutidas depois, por isso o valor deve ser pensado com cuidado.
Condições, prazos e posse
Prazo para a escritura, documentos que cada parte deve apresentar, data de entrega das chaves e a partir de quando IPTU, TLP e condomínio passam ao comprador.
Desfazimento e foro
O que acontece em caso de desistência ou atraso e onde eventual ação será proposta.
O que muda com o registro da promessa?
O registro da promessa fortalece a posição do comprador. Sem ele, o contrato vale entre as partes; com ele, passa a produzir efeitos perante terceiros.
Pelo Código Civil, a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, feita por instrumento público ou particular e registrada no Registro de Imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417). Com isso, ele pode exigir a escritura do vendedor ou de terceiros e, se houver recusa, pedir a adjudicação do imóvel (art. 1.418).
A adjudicação compulsória também pode ser feita em cartório, e o registro prévio da promessa não é exigido para isso (art. 216-B, § 2º, da Lei 6.015/1973). O procedimento está explicado em adjudicação compulsória extrajudicial. As diferenças entre promessa, escritura e registro estão no artigo contrato de compra e venda transfere a propriedade?
Como funcionam os contratos com construtora?
A compra de imóvel na planta segue a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964), alterada pela Lei 13.786/2018, e também o Código de Defesa do Consumidor, quando há relação de consumo.
- Memorial de incorporação: o incorporador só pode vender unidades depois de registrar o memorial no Registro de Imóveis (art. 32).
- Quadro-resumo: o contrato deve começar com preço, entrada, corretagem, parcelas, índices, juros e as consequências do desfazimento em destaque (art. 35-A).
- Distrato ou inadimplemento do comprador: a lei permite ao incorporador reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago (art. 67-A). Se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%, com devolução em até 30 dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º).
Antes de assinar, vale conferir o registro da incorporação na matrícula, o prazo de entrega, a tolerância de atraso e o índice de correção das parcelas.
E se o contrato for descumprido?
A parte prejudicada pode exigir o cumprimento ou pedir a resolução do contrato, com perdas e danos em qualquer caso (art. 475 do Código Civil). O caminho depende do que foi pactuado e do estágio do negócio.
- Vendedor que não outorga a escritura: adjudicação compulsória, em cartório ou na Justiça, se o preço estiver quitado.
- Comprador que não paga: notificação, cobrança ou resolução do contrato, conforme as cláusulas.
- Atraso na entrega da obra: análise da tolerância contratual e das penalidades previstas.
- Nos contratos bilaterais: nenhuma parte pode exigir a prestação da outra antes de cumprir a sua (art. 476).
Sempre que possível, a negociação vem antes da ação. Quando não há acordo, a disputa segue para o Judiciário.
Como é o atendimento?
O atendimento pode ser a redação de um contrato novo, a revisão de uma minuta recebida ou a análise de um contrato já assinado.
- Envio do material: minuta ou contrato, matrícula do imóvel e resumo do que foi combinado.
- Leitura técnica: identificação de cláusulas ausentes, ambíguas ou desequilibradas.
- Parecer e ajustes: sugestões de redação e pontos para negociar com a outra parte.
- Acompanhamento: assinatura, registro quando cabível e orientação sobre prazos contratuais.
O escritório não promete resultado em negociações nem em eventuais disputas.
Como funciona em Brasília/DF
No DF, alguns cuidados contratuais são particularmente frequentes por causa da situação fundiária e da forma como muitos negócios são feitos.
- Cessões de direitos: são comuns em áreas públicas ou ainda não regularizadas. O contrato deve deixar claro que não há matrícula individual e qual é a situação da área perante o poder público.
- Registro: promessas, escrituras e averbações são levadas ao Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
- Tributos: o ITBI e as certidões de IPTU e TLP são emitidos pela Secretaria de Estado de Economia do DF.
- Conflitos: ações sobre contratos entre particulares tramitam, em regra, nas Varas Cíveis do TJDFT; o contrato pode trazer cláusula de foro e prever mediação prévia.
Partes que moram fora do DF podem negociar e assinar a distância, com assinatura eletrônica quando o ato permitir.
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Conteúdo revisado em setembro de 2026 por Kelli Monteiro de Araujo, advogada (OAB/DF 45.229). Material informativo; não substitui a análise individual do caso.