No divórcio, o imóvel financiado é partilhado conforme o que o casal efetivamente pagou durante o casamento ou a união: entrada e parcelas quitadas na constância, de acordo com o regime de bens. O saldo devedor continua com o banco, e o divórcio não altera sozinho quem responde pelo financiamento.
- Na comunhão parcial, entram na partilha os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, ainda que em nome de um só (art. 1.660, I, do Código Civil); no imóvel financiado, isso significa, em regra, a parte já paga na constância.
- Entrada paga com dinheiro anterior ao casamento, herança ou doação pode ficar fora da partilha, se provada a origem (art. 1.659, I e II, do Código Civil).
- O contrato com o banco não muda automaticamente com o divórcio: transferir o financiamento para um só depende da anuência da instituição financeira.
- As opções mais comuns são vender e quitar, um ficar com o imóvel compensando o outro, ou manter o imóvel em condomínio por um período.
- Quem usa sozinho o imóvel comum pode ter de indenizar o outro, e cada condômino responde pelos frutos que recebeu (art. 1.319 do Código Civil).
- Imóveis do Minha Casa, Minha Vida adquiridos durante a relação têm regra própria: em regra, ficam com a mulher, salvo guarda exclusiva dos filhos com o homem; a regra não vale para contratos com recursos do FGTS (Lei nº 14.620/2023, art. 10).
Como fica o imóvel financiado no divórcio?
O imóvel financiado envolve duas relações diferentes: a patrimonial, entre o casal, e a contratual, com o banco. A partilha resolve a primeira; a segunda só muda com a concordância da instituição financeira.
Na prática, o que se divide não é o valor total do imóvel, mas o patrimônio que o casal já formou nele. Esse patrimônio corresponde, em regra, à entrada e às parcelas pagas durante a relação, e a dívida restante acompanha o bem.
O ponto de partida é sempre o regime de bens. Na comunhão parcial, regime legal para quem não fez pacto antenupcial ou contrato de convivência, os bens adquiridos onerosamente na constância se comunicam. Na separação total, cada um fica com o que pagou.
O que entra na partilha: entrada, parcelas e FGTS
Entram na partilha, em regra, os valores pagos com recursos do casal entre o início e o fim da vida em comum. O que foi pago antes da relação ou com recursos exclusivos de um deles pode ser excluído, desde que haja prova.
| Situação | Tratamento mais comum na comunhão parcial |
|---|---|
| Parcelas pagas durante o casamento ou a união | Integram o patrimônio comum e são divididas |
| Entrada paga com economias anteriores à relação | Pode ficar com quem pagou, se comprovada a origem (sub-rogação) |
| Entrada ou parcelas pagas com herança ou doação a um só | Pode ser excluída da partilha (art. 1.659, I e II, do Código Civil) |
| Parcelas pagas antes do casamento | Tendem a pertencer a quem pagou |
| Parcelas pagas por um só após a separação de fato | Tendem a gerar crédito a favor de quem pagou |
| Saldo devedor ainda não pago | Não é patrimônio; é dívida que acompanha o imóvel |
E o FGTS usado na compra?
O STJ entende que os depósitos de FGTS feitos durante o casamento, pelo trabalho de qualquer dos cônjuges, integram o patrimônio comum na comunhão parcial. Já o saldo acumulado antes da relação e usado na compra tende a ser tratado como recurso particular. Extratos do FGTS são, por isso, documentos importantes.
O divórcio muda o contrato com o banco?
Não. A sentença ou a escritura de divórcio vincula o casal, mas não o banco. Se os dois assinaram o financiamento, continuam responsáveis perante a instituição até que o contrato seja alterado.
Na maioria dos financiamentos imobiliários, o imóvel está em alienação fiduciária: o banco mantém a propriedade fiduciária até a quitação, e o casal tem os direitos de aquisição. Pela Lei nº 9.514/1997 (art. 29), a transferência desses direitos para outra pessoa depende da anuência expressa do credor.
Assim, quando um dos dois quer ficar com o imóvel, costuma ser necessário que ele passe pela análise de crédito do banco para assumir sozinho a dívida. Entenda mais sobre essa garantia em alienação fiduciária e o Marco Legal das Garantias.
Quais são as opções para dividir o imóvel financiado?
Há basicamente quatro caminhos, e a melhor escolha depende tanto do direito quanto da capacidade financeira de cada um. Uma solução juridicamente correta, mas impagável, tende a gerar novo conflito.
| Opção | Como funciona | Cuidados |
|---|---|---|
| Vender e quitar | O imóvel é vendido, o saldo devedor é quitado e o que sobra é dividido | Depende de comprador e de acordo sobre preço |
| Um fica com o imóvel | Quem fica compensa o outro pela parte dele e assume o financiamento | Exige aprovação do banco e recursos para a compensação |
| Manter em condomínio | Os dois seguem coproprietários por um período, com regras escritas | Definir quem mora, quem paga e prazo para venda |
| Venda do direito a terceiro | Os direitos de aquisição são transferidos a outro comprador | Exige anuência do banco e pode envolver quitação ou novo financiamento |
Se não houver acordo, o juiz decide a partilha. Mantido o condomínio, qualquer dos coproprietários pode depois pedir a divisão ou a venda do bem comum (arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil).
Atenção aos tributos
Quando um fica com parte maior do que a sua meação, a diferença pode gerar tributo sobre a fração transferida, conforme a natureza da transferência (gratuita ou onerosa). A Resolução CNJ nº 35/2007 (art. 38) exige, na escritura, a comprovação do recolhimento nessas hipóteses.
Quem paga as parcelas depois da separação?
Perante o banco, continuam responsáveis os que assinaram o contrato. Entre o casal, o ideal é definir por escrito quem pagará as parcelas, o condomínio e o IPTU enquanto a partilha não é concluída.
Deixar de pagar é arriscado para os dois: na alienação fiduciária, o atraso pode levar à consolidação da propriedade em nome do banco e à perda do imóvel. Quem paga sozinho após a separação de fato costuma ter direito de ser reembolsado, na proporção devida, no acerto final.
Quando apenas um mora no imóvel comum, o outro pode pedir indenização pelo uso exclusivo. A base legal é o art. 1.319 do Código Civil, que obriga cada condômino a responder pelos frutos que percebeu da coisa. Se a partilha ficar para depois, veja os cuidados em divórcio sem partilha de bens.
E se o imóvel for do Minha Casa, Minha Vida?
Há regra especial. Pelo art. 10 da Lei nº 14.620/2023, em caso de divórcio, separação ou dissolução de união estável, o título do imóvel adquirido, construído ou regularizado no programa durante a relação é registrado ou transferido em nome da mulher, independentemente do regime de bens.
- A exceção é quando a guarda dos filhos for atribuída exclusivamente ao homem: nesse caso, o imóvel fica em nome dele.
- A regra não se aplica aos contratos de financiamento firmados com recursos do FGTS (art. 10, § 4º).
Por isso, é essencial verificar a modalidade exata do contrato antes de negociar a partilha.
Documentos e passo a passo
A organização documental define o resultado da partilha, porque é ela que mostra quem pagou o quê e quando.
Documentos essenciais
- contrato de financiamento e eventuais aditivos;
- matrícula atualizada do imóvel;
- extrato do saldo devedor e histórico de parcelas pagas;
- comprovantes da entrada e da origem dos recursos;
- extratos do FGTS, quando utilizado;
- certidão de casamento, pacto antenupcial ou contrato de convivência, se houver.
Passo a passo
- Identificar o regime de bens e as datas de início e fim da vida em comum.
- Levantar o valor de mercado do imóvel e o saldo devedor atualizado.
- Calcular a parte paga na constância e a parte paga com recursos particulares.
- Consultar o banco sobre a viabilidade de transferência do contrato.
- Formalizar o acordo na escritura ou no processo de divórcio.
- Registrar a partilha na matrícula do imóvel.
Como funciona em Brasília/DF?
Em Brasília/DF, a partilha consensual sem filhos menores ou incapazes pode ser feita por escritura pública em qualquer tabelionato de notas. Havendo filhos menores, há regras específicas, explicadas em divórcio extrajudicial com filhos menores.
Sem acordo, a partilha é feita na vara de família do TJDFT competente. Depois, a escritura ou o formal de partilha é levado ao ofício de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. Eventuais tributos sobre transferência desigual são apurados conforme a legislação do Distrito Federal e recolhidos à Secretaria de Economia do DF.
Perguntas frequentes
O juiz pode tirar meu nome do financiamento?
Não diretamente. A partilha define direitos entre o casal, mas a alteração do contrato depende da anuência do banco. Enquanto isso não ocorre, quem assinou continua responsável perante a instituição.
O imóvel financiado precisa ser vendido no divórcio?
Não necessariamente. Um dos dois pode ficar com o imóvel compensando o outro, ou o casal pode mantê-lo em condomínio por um período. A venda é apenas uma das opções.
As parcelas pagas antes do casamento entram na partilha?
Em regra, não. Na comunhão parcial, o que foi pago antes da relação tende a pertencer a quem pagou, e o que foi pago durante a relação é dividido.
Quem ficou morando no imóvel precisa pagar aluguel ao ex?
Pode precisar. O uso exclusivo de imóvel comum pode gerar indenização ao outro coproprietário, com base no art. 1.319 do Código Civil. As circunstâncias do caso, como a presença de filhos, são consideradas.
O FGTS usado na compra é dividido?
Depende de quando foi depositado. Para o STJ, os depósitos feitos durante o casamento integram o patrimônio comum na comunhão parcial; o saldo anterior tende a ser particular.
E se o imóvel for do Minha Casa, Minha Vida?
Nos imóveis do programa adquiridos durante a relação, a lei prevê que a propriedade fique com a mulher, salvo guarda exclusiva dos filhos com o homem. A regra não vale para financiamentos com recursos do FGTS.
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Conteúdo revisado em setembro de 2026 por Kelli Monteiro de Araujo, advogada (OAB/DF 45.229). Material informativo; não substitui a análise individual do caso.