A Dra. Kelli Monteiro orienta locadores e inquilinos em Brasília/DF em todas as fases da locação de imóvel: contrato, garantias, reajuste, venda do imóvel alugado, retomada e ação de despejo. O trabalho segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e prioriza a solução negociada, com atendimento presencial ou online.
- O contrato de locação admite uma única garantia: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento.
- Na locação residencial, contratos de 30 meses ou mais facilitam a retomada ao fim do prazo.
- Durante o prazo contratado, o locador não pode reaver o imóvel, salvo nas hipóteses da lei.
- Para retomar o imóvel, o locador precisa da ação de despejo; não há despejo por conta própria.
- O inquilino também tem direitos: preferência na compra, purgação da mora e prazos para desocupar.
O que a assessoria em locação faz?
A assessoria ajuda a montar uma locação equilibrada e, quando surge o problema, a escolher a medida correta. Grande parte dos conflitos nasce de contratos mal redigidos ou de providências tomadas fora da lei.
Para o locador, o trabalho inclui a redação do contrato, a escolha da garantia, notificações, cobrança e a ação de despejo quando necessária.
Para o inquilino, inclui a revisão do contrato antes de assinar, a orientação sobre devolução antecipada, direito de preferência, vistoria de saída e defesa em ação de despejo.
Esta página trata de locações de imóveis urbanos, residenciais e comerciais. Locações por temporada e comerciais têm regras próprias, que são indicadas quando o caso exige.
O que o contrato de locação precisa prever?
Um bom contrato define prazo, valor, reajuste, encargos, garantia e o estado do imóvel. Alguns pontos têm efeito direto sobre a possibilidade de retomada.
- Prazo: na locação residencial por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato termina ao fim do prazo, sem necessidade de notificação (art. 46). Com prazo menor, ele se prorroga por prazo indeterminado e a retomada fica restrita às hipóteses do art. 47.
- Garantia única: a lei admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma no mesmo contrato (art. 37).
- Encargos: quem paga IPTU, TLP, condomínio ordinário e contas de consumo. Despesas extraordinárias de condomínio cabem ao locador (art. 22, X).
- Vistoria: laudo de entrada com fotos, que será comparado na saída.
- Vigência em caso de venda: cláusula que mantém a locação se o imóvel for vendido, a ser averbada na matrícula (art. 8º).
- Prazo acima de 10 anos: depende de consentimento do cônjuge (art. 3º).
O que acontece durante a locação?
Durante o contrato, cada parte tem deveres definidos na lei, e alguns eventos exigem atenção especial.
- Deveres do locador (art. 22): entregar o imóvel em condições de uso, garantir o uso pacífico, responder por vícios anteriores à locação e fornecer recibo discriminado dos valores pagos.
- Deveres do inquilino (art. 23): pagar em dia, usar o imóvel conforme o contrato, restituí-lo no estado em que recebeu, salvo o desgaste normal, e reparar danos que causar.
- Devolução antecipada: durante o prazo, o locador não pode retomar o imóvel, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa pactuada (art. 4º).
- Venda do imóvel: o inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições (art. 27). O comprador pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação, salvo cláusula de vigência averbada (art. 8º).
- Troca de garantia: em casos como morte ou insolvência do fiador, o locador pode exigir nova garantia (art. 40).
Quando o locador pode retomar o imóvel?
O locador pode retomar o imóvel nas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato. Em todas elas, se o inquilino não sair voluntariamente, o caminho é a ação de despejo (art. 5º).
A locação pode ser desfeita, entre outros casos, por mútuo acordo, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e encargos e para reparações urgentes determinadas pelo poder público (art. 9º).
Em algumas situações, a lei permite liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir antes a outra parte, mediante caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º). A tabela resume os fundamentos mais comuns:
| Fundamento da retomada | Base legal | Cabe liminar? |
|---|---|---|
| Falta de pagamento em contrato sem garantia (ou com garantia extinta) | Arts. 9º, III, e 59, § 1º, IX | Sim, com caução |
| Falta de pagamento em contrato com garantia | Arts. 9º, III, e 62 | Não por esse fundamento |
| Descumprimento de acordo escrito de desocupação, com duas testemunhas e prazo mínimo de 6 meses | Art. 59, § 1º, I | Sim, com caução |
| Fim do prazo da locação para temporada, com ação em até 30 dias | Art. 59, § 1º, III | Sim, com caução |
| Fim do prazo da locação não residencial, com ação em até 30 dias do termo ou da notificação | Art. 59, § 1º, VIII | Sim, com caução |
| Fim do contrato residencial de 30 meses ou mais | Art. 46 | Não por esse fundamento |
| Uso próprio, de cônjuge, ascendente ou descendente | Art. 47, III | Não por esse fundamento |
| Locação ininterrupta por mais de 5 anos | Art. 47, V | Não por esse fundamento |
Nas locações por prazo indeterminado, o locador pode denunciar o contrato por escrito, com 30 dias para desocupação, nas hipóteses em que a lei permite a denúncia vazia (art. 57 e art. 46, § 2º).
Como funciona a ação de despejo?
A ação de despejo é o único meio legal para o locador reaver o imóvel contra a vontade do inquilino. Trocar fechaduras, cortar serviços ou retirar pertences por conta própria não é permitido e pode gerar responsabilidade.
Em linhas gerais:
- Preparação: reunião do contrato, da garantia, das notificações e do demonstrativo de débitos, quando houver.
- Ajuizamento: a ação é proposta no foro do lugar do imóvel, salvo foro eleito no contrato (art. 58, II). Na falta de pagamento, pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e acessórios (art. 62, I).
- Purgação da mora: na falta de pagamento, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão depositando o débito atualizado em 15 dias da citação (art. 62, II). O benefício não vale se já tiver sido usado nos 24 meses anteriores à ação.
- Sentença e desocupação: julgado procedente o pedido, o mandado fixa, em regra, 30 dias para desocupação voluntária, reduzidos a 15 dias em certas hipóteses (art. 63).
Os recursos contra a sentença têm, em regra, efeito somente devolutivo (art. 58, V). Liminar, cumulação com cobrança e prazos estão detalhados no artigo despejo por falta de pagamento.
E quem é inquilino, como se protege?
O inquilino deve procurar orientação assim que recebe uma notificação ou é citado, porque vários direitos dependem de prazo.
- Conferir se a hipótese de retomada invocada está, de fato, prevista em lei e no contrato.
- Avaliar a purgação da mora, quando cabível, dentro do prazo de 15 dias.
- Exercer o direito de preferência se o imóvel for colocado à venda.
- Documentar a entrega das chaves e a vistoria de saída para evitar cobranças indevidas.
- Negociar prazos de desocupação ou parcelamento, quando houver interesse das duas partes.
Como funciona em Brasília/DF
No Distrito Federal, as ações de despejo tramitam nas Varas Cíveis do TJDFT, pelo processo eletrônico, na circunscrição judiciária do imóvel ou no foro eleito no contrato.
- Juizado Especial Cível: entre as ações de despejo, só admite a de despejo para uso próprio (art. 3º, III, da Lei 9.099/1995).
- Acordos: desocupação e pagamento podem ser negociados antes ou durante o processo, e o acordo pode ser homologado pelo juiz.
- Tributos e taxas: IPTU e TLP são lançados pela Secretaria de Estado de Economia do DF; o contrato deve dizer quem os paga.
- Cumprimento: o mandado de despejo é cumprido por oficial de justiça.
Locadores que moram fora do DF ou no exterior podem acompanhar todo o caso online.
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Conteúdo revisado em setembro de 2026 por Kelli Monteiro de Araujo, advogada (OAB/DF 45.229). Material informativo; não substitui a análise individual do caso.