Imóvel indivisível no inventário: vender, adjudicar ou manter em condomínio?

Quando o imóvel do inventário não pode ser dividido de forma cômoda e não cabe inteiro no quinhão de um só herdeiro, o art. 649 do CPC prevê três saídas: licitação entre os interessados, venda judicial com partilha do valor ou, havendo acordo, adjudicação a todos em condomínio. Um herdeiro também pode ficar com o bem pagando a diferença.

Resumo rápido

Bem indivisível é aquele que não comporta divisão cômoda, seja física, seja economicamente, como um apartamento ou uma casa única.
O art. 649 do CPC determina licitação entre os interessados ou venda judicial, salvo acordo para adjudicar o bem a todos.
Pelo art. 2.019, § 1º, do Código Civil, não haverá venda judicial se o cônjuge sobrevivente ou herdeiros pedirem a adjudicação, repondo aos outros a diferença em dinheiro, após avaliação atualizada.
Se mais de um herdeiro quiser o imóvel, faz-se a licitação entre eles (art. 2.019, § 2º, do Código Civil).
Se o imóvel for adjudicado a todos, forma-se um condomínio, e qualquer condômino pode, a todo tempo, pedir a extinção (art. 1.320 do Código Civil).
Quem usa o imóvel sozinho deve, em regra, prestar contas dos frutos ao espólio ou aos demais coerdeiros (arts. 1.319 e 2.020 do Código Civil).

Casa única com várias chaves em primeiro plano, representando imóvel indivisível no inventário

O que é imóvel indivisível no inventário?

Imóvel indivisível, no inventário, é aquele que não pode ser repartido entre os herdeiros sem perder valor, utilidade ou regularidade. Um apartamento, uma casa em lote único ou uma sala comercial são exemplos típicos.

Até a partilha, a herança é um todo unitário. O direito dos coerdeiros sobre ela é indivisível e segue as regras do condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil). O problema aparece no momento de partilhar: como transformar frações ideais em uma solução concreta?

O CPC orienta a partilha por três critérios (art. 648): a máxima igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens; a prevenção de litígios futuros; e a máxima comodidade dos coerdeiros e do cônjuge ou companheiro.

O que diz o art. 649 do CPC?

O art. 649 do Código de Processo Civil trata exatamente desse caso:

“Os bens insuscetíveis de divisão cômoda que não couberem na parte do cônjuge ou companheiro supérstite ou no quinhão de um só herdeiro serão licitados entre os interessados ou vendidos judicialmente, partilhando-se o valor apurado, salvo se houver acordo para que sejam adjudicados a todos.”

O Código Civil tem regra semelhante no art. 2.019 e acrescenta dois pontos importantes. Não se fará a venda judicial se o cônjuge sobrevivente ou um ou mais herdeiros requererem a adjudicação do bem, repondo aos outros a diferença em dinheiro (§ 1º). E, se mais de um herdeiro pedir a adjudicação, adota-se a licitação (§ 2º).

Antes de chegar a essas saídas, verifica-se se o imóvel cabe no quinhão de alguém. Se houver outros bens no espólio, é possível compor a partilha de modo que um herdeiro fique com o imóvel e os demais com bens de valor equivalente.

Quais são as opções para o imóvel indivisível?

Há cinco caminhos principais, com efeitos diferentes para a família:

Opção	Como funciona	Base legal	Ponto de atenção
Compensação com outros bens	Um herdeiro fica com o imóvel e os demais com bens de valor equivalente	Art. 648 do CPC	Depende de haver outros bens no espólio
Adjudicação com reposição	Um herdeiro fica com o imóvel e paga a diferença aos demais	Art. 2.019, § 1º, do CC	Exige avaliação atualizada e capacidade de pagamento
Licitação entre herdeiros	Os interessados disputam o imóvel entre si	Art. 649 do CPC e art. 2.019, § 2º, do CC	Usada quando mais de um herdeiro quer o bem
Venda judicial	O imóvel é alienado e o valor é partilhado	Arts. 649 e 730 do CPC	Pode resultar em preço menor que o de mercado
Adjudicação a todos	Os herdeiros viram condôminos do imóvel	Art. 649 do CPC	O condomínio pode ser extinto depois (art. 1.320 do CC)

Há ainda a venda consensual a terceiro, com autorização no inventário, que muitas vezes preserva melhor o valor do bem do que a alienação forçada.

Um herdeiro pode ficar com o imóvel inteiro?

Sim. A adjudicação a um só herdeiro é possível quando ele repõe aos demais, em dinheiro, a diferença entre o valor do imóvel e o seu quinhão, após avaliação atualizada (art. 2.019, § 1º, do Código Civil).

Passo a passo da adjudicação com reposição

Avaliar o imóvel por valor atualizado, por acordo ou por perícia.
Calcular o quinhão de cada herdeiro e a diferença a ser reposta.
Definir forma e prazo de pagamento, com garantias quando houver parcelamento.
Formalizar a adjudicação no plano de partilha ou na escritura de inventário.
Verificar os tributos incidentes antes de registrar o formal de partilha ou a escritura.

O aspecto tributário merece atenção. Se o herdeiro recebe mais do que sua quota sem pagar a diferença, pode haver incidência de imposto como doação. Se paga a diferença com recursos próprios, a parcela excedente pode ser tratada como transmissão onerosa, sujeita ao ITBI.

Planta de imóvel e calculadora sobre a mesa, representando a divisão de valores entre herdeiros

Como funcionam a licitação e a venda judicial?

A licitação é uma disputa entre os próprios interessados: fica com o imóvel quem oferecer o maior valor, pagando aos demais a parte correspondente. Ela é o caminho previsto quando mais de um herdeiro quer adjudicar o bem.

A venda judicial acontece quando não há acordo nem interesse em adjudicar. O art. 730 do CPC prevê que, não havendo acordo sobre o modo de alienação, o juiz mandará alienar o bem em leilão. O valor obtido é partilhado entre os herdeiros.

O leilão costuma ser a opção menos vantajosa economicamente, porque o bem pode ser arrematado por valor inferior ao de mercado. Por isso, antes de chegar a esse ponto, vale discutir uma venda particular consensual, com autorização judicial quando necessário.

Nas vendas de coisa comum indivisível, o Código Civil dá preferência ao condômino sobre o estranho, em condições iguais de oferta (art. 1.322). Entre condôminos, prefere o que tiver benfeitorias mais valiosas e, não havendo, o de quinhão maior.

Manter em condomínio e extinguir depois: como funciona?

Se todos concordarem, o imóvel pode ser adjudicado a todos, e cada herdeiro passa a ser dono de uma fração ideal. É uma solução comum quando a família quer preservar o bem, alugá-lo ou vendê-lo mais adiante.

Esse condomínio segue regras do Código Civil:

cada condômino pode usar a coisa conforme sua destinação e alienar sua parte ideal (art. 1.314);
cada um concorre para as despesas de conservação na proporção de sua parte (art. 1.315);
cada condômino responde aos outros pelos frutos que recebeu da coisa (art. 1.319);
o condômino não pode vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto (art. 504).

O condomínio não é permanente. A todo tempo, qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320). Os condôminos podem combinar manter o bem indiviso por até cinco anos, prazo que pode ser prorrogado (art. 1.320, § 1º).

Sendo o imóvel indivisível e não havendo acordo para adjudicá-lo a um só, ele será vendido e o valor repartido (art. 1.322). É a chamada extinção de condomínio, que pode ser pedida judicialmente, pelo procedimento de alienação da coisa comum (arts. 725, IV, e 730 do CPC).

E se um herdeiro mora no imóvel?

O uso exclusivo por um herdeiro é uma das maiores fontes de conflito. A regra é que os herdeiros em posse de bens da herança devem trazer ao acervo os frutos que perceberam desde a abertura da sucessão, com direito ao reembolso de despesas necessárias e úteis (art. 2.020 do Código Civil).

O juiz pode, em decisão fundamentada, antecipar a um herdeiro o uso e a fruição de determinado bem, desde que ele integre a cota desse herdeiro ao final, cabendo-lhe os ônus e bônus desde o deferimento (art. 647, parágrafo único, do CPC).

Uma situação especial é a do cônjuge sobrevivente. O art. 1.831 do Código Civil assegura a ele o direito real de habitação sobre o imóvel residencial da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. Esse direito interfere diretamente na venda e deve ser analisado antes de qualquer decisão.

Como funciona em Brasília/DF?

Em Brasília, a partilha de imóvel indivisível segue as mesmas regras federais. Algumas particularidades locais costumam aparecer:

no inventário judicial, a avaliação, a licitação e eventual venda são conduzidas na vara competente do TJDFT;
no inventário extrajudicial, a adjudicação com reposição pode constar da escritura, desde que todos sejam capazes e concordes;
a lei do ITCD do DF presume doação o excesso não oneroso na partilha e na extinção de condomínio (art. 2º, § 1º, da Lei distrital 3.804/2006);
antes de qualquer solução, é essencial conferir a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente, pois imóveis sem registro regular exigem outro caminho.

Se o imóvel não tem escritura ou matrícula regular, veja imóvel sem escritura em Brasília. Para imóvel financiado, consulte imóvel financiado no divórcio, que trata de situação próxima.

Perguntas frequentes

O juiz sempre manda vender o imóvel indivisível?

Não. A venda judicial só ocorre quando não há acordo para adjudicar o bem a todos, nem pedido de adjudicação com reposição por algum herdeiro. A licitação entre os interessados também é uma alternativa.

Um herdeiro pode ficar com o imóvel pagando os outros?

Sim. O art. 2.019, § 1º, do Código Civil permite a adjudicação ao herdeiro que repuser aos demais, em dinheiro, a diferença, após avaliação atualizada.

O que acontece se dois herdeiros quiserem o mesmo imóvel?

Nesse caso, adota-se a licitação entre os interessados. Fica com o imóvel quem oferecer o maior valor, pagando aos demais as respectivas quotas.

Herdeiro que mora no imóvel precisa pagar aluguel?

Os herdeiros em posse de bens da herança devem trazer ao acervo os frutos percebidos desde a abertura da sucessão (art. 2.020 do Código Civil). A forma de compensação depende do caso e do que for acordado ou decidido.

Posso vender minha parte do imóvel herdado?

Após a partilha em condomínio, o condômino pode alienar sua parte ideal, mas deve respeitar a preferência dos demais condôminos em imóvel indivisível (art. 504 do Código Civil).

Por quanto tempo os herdeiros podem manter o imóvel em condomínio?

Não há prazo máximo para o condomínio existir, mas qualquer condômino pode pedir a divisão a todo tempo. O acordo para manter o bem indiviso vale por até cinco anos, prorrogável.