Com o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), a alienação fiduciária de imóvel passou a admitir nova garantia sobre o mesmo bem (propriedade superveniente), ganhou regras mais detalhadas de intimação e leilão e mudou o que acontece com a dívida que sobra após os leilões. Para o devedor, o essencial é conhecer os prazos para purgar a mora e os direitos que ainda tem até o fim do procedimento.
- Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia, mantendo a posse direta (Lei 9.514/1997).
- Em atraso, o devedor é intimado pelo Registro de Imóveis para purgar a mora em 15 dias (art. 26, §1º); sem pagamento, a propriedade se consolida em nome do credor.
- Consolidada a propriedade, o primeiro leilão deve ocorrer em até 60 dias do registro da consolidação (art. 27).
- O devedor tem direito de preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão, pagando a dívida e as despesas (art. 27, §2º-B).
- Após a Lei 14.711/2023, a dívida remanescente continua exigível, salvo nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial, em que se mantém a extinção da dívida (art. 26-A).
- A lei passou a permitir alienação fiduciária da propriedade superveniente, com eficácia após o cancelamento da garantia anterior (art. 22, §3º).
O que é alienação fiduciária de imóvel?
Alienação fiduciária de imóvel é a garantia em que o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel até pagar a dívida. É regulada pela Lei 9.514/1997 e é a garantia mais comum nos financiamentos imobiliários.
Durante o contrato, o devedor fica com a posse direta: mora, aluga ou usa o imóvel. O credor tem a propriedade fiduciária, que se extingue quando a dívida é quitada. Com a quitação, o credor fornece o termo de quitação e a garantia é cancelada na matrícula.
Diferentemente da hipoteca, em que o bem continua do devedor, na alienação fiduciária a propriedade já está com o credor. Por isso, em caso de inadimplência, a retomada ocorre no próprio cartório, sem ação judicial. O STF considerou esse procedimento extrajudicial constitucional no julgamento do Tema 982 de repercussão geral.
O que mudou com o Marco Legal das Garantias?
A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, alterou vários pontos da Lei 9.514/1997. As principais mudanças para quem tem imóvel alienado são:
- Propriedade superveniente: o devedor pode dar o mesmo imóvel em nova alienação fiduciária, que é registrada desde logo e passa a valer quando a garantia anterior for cancelada (art. 22, §3º).
- Garantias sucessivas: havendo mais de uma alienação sobre o imóvel, a prioridade segue a ordem de registro, e os credores posteriores se sub-rogam no preço obtido em eventual leilão (art. 22, §4º).
- Prazo de carência: se o contrato não fixar, a carência antes da intimação é de 15 dias.
- Leilões: no segundo leilão, o credor pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação, fora dos financiamentos residenciais.
- Saldo remanescente: se o leilão não cobrir a dívida, o devedor continua responsável pela diferença, exceto nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial.
A mesma lei criou um procedimento de execução extrajudicial para créditos com garantia hipotecária, aproximando as duas garantias.
O que acontece quando o devedor atrasa as parcelas?
Vencida e não paga a dívida, após o prazo de carência, o credor pode pedir ao Registro de Imóveis a intimação do devedor para pagar. O art. 26, §1º, da Lei 9.514/1997 dá ao devedor 15 dias para purgar a mora.
O valor a pagar inclui:
- as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento;
- juros convencionais, penalidades e demais encargos do contrato;
- tributos e contribuições condominiais do imóvel, quando for o caso;
- despesas de cobrança e de intimação.
A intimação é pessoal. Se o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, a lei admite intimação por edital. Pagando no prazo, o contrato continua normalmente.
Como funcionam a consolidação e os leilões?
Se o devedor não purga a mora, o credor paga o ITBI e pede a averbação da consolidação da propriedade em seu nome na matrícula. A partir daí, a lei exige a venda do imóvel em leilão público.
- Primeiro leilão: deve ocorrer em até 60 dias contados do registro da consolidação (art. 27). O lance precisa alcançar o valor do imóvel definido conforme o contrato e a lei.
- Segundo leilão: se o primeiro não atingir esse valor, realiza-se o segundo nos 15 dias seguintes. Nele, aceita-se o maior lance que cubra a dívida integral e as despesas; fora dos financiamentos residenciais, o credor pode aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação.
- Excedente: se a venda superar a dívida e as despesas, a diferença deve ser entregue ao devedor em 5 dias (art. 27, §4º).
O devedor deve ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões.
| Etapa | Prazo | Base legal (Lei 9.514/1997) |
|---|---|---|
| Carência antes da intimação, se o contrato não fixar | 15 dias | Art. 26, com redação da Lei 14.711/2023 |
| Purgação da mora após a intimação | 15 dias | Art. 26, §1º |
| Primeiro leilão | Até 60 dias do registro da consolidação | Art. 27, caput |
| Segundo leilão | Nos 15 dias seguintes ao primeiro | Art. 27, §1º |
| Entrega do excedente ao devedor | 5 dias após a venda | Art. 27, §4º |
A dívida acaba depois do leilão?
Depende do tipo de operação. A Lei 14.711/2023 separou dois regimes.
| Situação | Financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial | Demais operações (ex.: empréstimo com imóvel em garantia) |
|---|---|---|
| Lance mínimo no segundo leilão | Valor integral da dívida e despesas | Valor da dívida ou, a critério do credor, metade do valor de avaliação |
| Se o segundo leilão não atingir o mínimo | Dívida considerada extinta, com quitação recíproca (art. 26-A) | O saldo não coberto pode continuar sendo cobrado do devedor |
| Saldo remanescente após a venda | Não é cobrado nas hipóteses do art. 26-A | Continua exigível (art. 27, §5º-A) |
Por isso, quem usa o imóvel como garantia de empréstimo (o chamado home equity) deve avaliar com cuidado o risco de continuar devendo mesmo após perder o bem.
Comprar imóvel com alienação fiduciária ou em leilão: cuidados
Comprar imóvel ainda alienado exige a participação do credor. Pelo art. 29 da Lei 9.514/1997, o devedor só transfere seus direitos com anuência expressa do credor, e o comprador assume as obrigações.
- Peça o extrato do saldo devedor e defina no contrato quem quita e quando.
- Confirme o cancelamento da alienação fiduciária na matrícula após a quitação.
- Em imóvel de leilão, verifique se está ocupado: a desocupação pode depender de reintegração de posse, com liminar prevista no art. 30 da lei.
- Pesquise ações do antigo devedor questionando o procedimento, débitos de condomínio e tributos.
A análise geral de documentos está em comprar imóvel em Brasília: documentos.
Quais direitos o devedor mantém até o fim?
Mesmo em atraso, o devedor tem direitos importantes durante todo o procedimento:
- Purgar a mora em 15 dias após a intimação.
- Pagar as parcelas vencidas até a averbação da consolidação, nos financiamentos residenciais, mantendo o contrato (art. 26-A).
- Direito de preferência: recomprar o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida, as despesas, os tributos e os encargos (art. 27, §2º-B).
- Receber o excedente do leilão, se houver.
- Questionar irregularidades, como falhas na intimação ou na comunicação dos leilões.
Negociar cedo com o credor, antes da consolidação, costuma ampliar as alternativas.
Como funciona em Brasília/DF?
Em Brasília/DF, a intimação e a averbação da consolidação são feitas pelo Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O ITBI da consolidação é recolhido à Secretaria de Estado de Economia do DF. Discussões sobre a validade do procedimento, revisão do contrato ou reintegração de posse tramitam no TJDFT.
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Perguntas frequentes
Quantas parcelas atrasadas levam à perda do imóvel?
A lei não fixa um número de parcelas. Após o prazo de carência, o credor pode iniciar a intimação, e o devedor tem 15 dias para purgar a mora.
O banco pode tomar o imóvel sem processo judicial?
Sim. Na alienação fiduciária, a consolidação ocorre no Registro de Imóveis, e o STF reconheceu a constitucionalidade desse procedimento no Tema 982.
Posso recuperar o imóvel depois da consolidação?
O devedor tem direito de preferência para recomprá-lo até o segundo leilão, pagando a dívida, as despesas e os encargos previstos em lei.
Se o imóvel for leiloado por menos que a dívida, continuo devendo?
Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial, a dívida é extinta nas hipóteses do art. 26-A. Nas demais operações, o saldo pode continuar sendo cobrado.
O que é alienação fiduciária da propriedade superveniente?
É a possibilidade de dar o mesmo imóvel em nova garantia fiduciária, que passa a valer quando a garantia anterior for cancelada. Foi incluída pela Lei 14.711/2023.
Posso vender um imóvel que ainda está alienado ao banco?
Sim, com anuência expressa do credor ou quitando a dívida antes. Sem isso, a transferência não é oponível ao credor.
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Conteúdo revisado em setembro de 2026 por Kelli Monteiro de Araujo, advogada (OAB/DF 45.229). Material informativo; não substitui a análise individual do caso.
Este material tem caráter informativo e não substitui a análise individual da situação.